ayx爱游戏平台-官网—土地增值税税务计划的案例分析

日期:2022-04-03 22:20:01 | 人气:

本文摘要:本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元,房地产开发成本(不含土地征用及拆迁赔偿费)41400万元,筹资利息支出3470万元,销售收入124200万元。按《中华人民共和领土地增值税暂行条例》和《中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法例、规章的划定,可得增值率28.76%,应缴土地增值税税额8321.685万元(详细盘算见附表第一列)。凭据土地增值税计税基数的组成,拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面举行税务计划。

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本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元,房地产开发成本(不含土地征用及拆迁赔偿费)41400万元,筹资利息支出3470万元,销售收入124200万元。按《中华人民共和领土地增值税暂行条例》和《中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法例、规章的划定,可得增值率28.76%,应缴土地增值税税额8321.685万元(详细盘算见附表第一列)。凭据土地增值税计税基数的组成,拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面举行税务计划。

一、通过确定适当的转让房地产收入举行税务计划 如果该房地产项目是普通住宅,只是增值率略高于20%的临界点,则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即凭据《中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人制作普通尺度住宅出售,增值额未凌驾本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税”的划定,举行免征土地增值税的税务计划。这样不光能加速销售速度,节约贷款利息,而且能够获得更高的实际税后利润。举例来说,如果该项目正常订价销售收入是116000万元,则增值额19951万元,增值率20.77%,需缴纳增值税(30%),税后利润(指增值税后,下同)为:19951×(1-30%)=13965.7万元。

如果降低售价,好比销售收入降到115000万元,增值率19.79%,可免征增值税,增值额19001.25万元就是净利,高于前一种情况的13965.7万元(详细盘算见附表第二、三列)。固然,如果实际价钱可以卖的较高,则一味降低价钱的税后利润纷歧定高。

好比本案实际增值率28.76%,税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外,不是所有项目都切合普通住宅尺度。二、通过适当增加房地产开发成本举行税务计划 几年装修商品房的销售日益受到宽大消费者的接待,同时凭据2006年12月28日国家税务总局公布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目(四)“房地产开发企业销售已装修的衡宇,其装修用度可以计入房地产开发成本”的划定,可以将原来毛坯房装修后销售,从而举行税务计划。

假设该企业发生装修成本共计为13800万元,因销售装修过的房产,销售收入增加13800/(1-5.025%)=14530.14万元(假设该企业在装修项目上不再赚取利润,销售收入增加部门的营业税和河流治理费由购房者负担),则按有关税收法例、规章的划定可得应缴土地增值税税额7286.685万元,从而少缴土地增值税8321.685-7286.685=1035万元。原因在于衡宇装修费计入房地产开发成本,在盘算“财政部划定的扣除项目”时可以加计20%,使得扣除项目金额增加(详细盘算见附表第四列)。

三、通过选用差别的利息支出扣除方法举行税务计划 凭据《中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则》第七条(三)中关于利息支出扣除项目之划定:“凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度,按本条(一)、(二)项划定盘算的金额之和的5%以内盘算扣除。凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发用度按本条(一)、(二)项划定盘算的金额之和的10%以内盘算扣除。上述盘算扣除的详细比例,由各省、自治区、直辖市人民政府划定”。

即当纳税人能够按转让房地产项目盘算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发用度为:利息 (取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发用度为:(取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×10%以内。该企业为房地产项目公司,其业务就是开发这个地块,所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本麋集型工业,所需资金量极大,仅靠股东投入的权益资本是远远不够的,所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转,此时关联方之间的乞贷如何操作对土地增值税的税务计划就显得尤为重要。

企业是否要提供金融机构贷款证明,关键在于实际发生的利息支出占税法例定(取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)的比例。如果实际发生的利息支出比例凌驾5%,则提供金融机构贷款证明是较为有利;如果没有凌驾5%,则不提供金融机构贷款证明较为有利。

该企业取得土地使用权支付的金额28000万元,房地产开发成本41400万元,则利息支出的临界点为(28000 41400)×5%=3470万元。假设该企业实际发生的利息支出凌驾3470万元,到达3700万元(该利息支出未凌驾商业银行同类同期贷款利率盘算的金额,且关联方之间乞贷通过商业银行举行委托贷款),则按有关税收法例、规章的划定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中,且金额大于(取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×5%,使得扣除项目金额增加(详细盘算见附表第五列)。

假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元,只有3000万元(该利息支出未凌驾商业银行同类同期贷款利率盘算的金额,且关联方之间乞贷通过商业银行举行委托贷款),则按有关税收法例、规章的划定可扣除项目金额95991.05万元,应缴土地增值税税额:(124200-95991.05)×30%=8462.685万元。因为利息支出金额小于(取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×5%,使得扣除项目金额淘汰,增值额增大,反而会多缴土地增值税8462.685-8321.685=141万元[(3470万元-3000万元)×30%].这种情况下,关联方之间的乞贷就不能通过商业银行举行委托贷款,从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求,房地产开发用度按(取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本)×10%盘算,可以少缴土地增值税141万元。四、土地增值税税务计划应注意的问题 从上面的分析可以看出,房地产开发企业举行土地增值税税务计划的空间还是比力大的,但在举行土地增值税税务计划时应注意以下几点。

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1、税务计划应该具备超前意识。土地增值税税务计划应该从项目的可行性论证、设计、计划到项目的施工、决算贯串始终。例如在本案例中,由于设计方案中已确定部门房产的单套修建面积凌驾了140平方米的普通住房尺度,所以就无法享受“制作普通尺度住宅出售,增值额未凌驾扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生,相应的纳税效果已经发生,企业如果因为负担的税负较重,就使用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税效果,就会演变为偷逃国家税款行为,会受到执法的制裁。

2、税务计划不能与税法相抵触。企业在举行税务计划时不能盲目操作,不能与现行税收执法、法例相抵触。税务计划的最终目的是降低税收成本,减轻税收肩负,这个目的的实现只能是在正当、合理的前提下举行,而且要被征税机关所认可。

这也就是说,税务计划要具备自我掩护意识,要增强法制看法,熟练掌握税收执法和法例,熟练掌握有关的会计处置惩罚技巧和税务计划技巧。3、其他应注意的问题。

税务计划必须做到业务流程与税收政策联合,税收政策与计划方法联合,计划方法与会计处置惩罚联合。同时,在土地增值税清算时,扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发用度和与转让房地产有关税金等,都须提供正当有效凭证;如果不能提供正当有效凭证的,土地增值税清算时不予扣除。


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